Dai Palazzinari di periferia ai Capi di Stato

 Cari amici, è appena uscita la nuova rivista Dissonanze dell'editore Donzelli. Il primo numero affronta la questione dei RICCHI. Contiene anche il mio articolo: Dai Palazzinari di periferia ai Capi di Stato. Potete leggerlo sul link della rivista oppure di seguito in questo blog:

 

È degno di nota che a capo dell’impero americano oggi ci sia un immobiliarista come Trump. Ha fatto i soldi, e li ha anche persi, gestendo gli affari di famiglia nella valorizzazione della rendita urbana. Da presidente ha affidato i dossier più difficili, Gaza e l’Ucraina, ai suoi sodali nel business immobiliare: Steve Witkoff, e il genero Jared Kushner. All’inizio, la loro mancanza di professionalità nella diplomazia suscitava qualche risolino nelle cancellerie. Poi però si è capito che non si trattava solo di incompetenza, ma di una diversa impostazione della politica estera. Tutti gli accordi siglati, infatti, intrecciano le decisioni degli Stati con gli affari economici, non solo nazionali, ma anche della famiglia presidenziale o dei suoi favoriti. Tra i settori privilegiati dagli accordi spicca la rendita fondiaria, non solo nelle costruzioni, ma in tutti i monopoli del suolo, per esempio le terre rare. La rapida adesione alla diplomazia del business ha vanificato la spocchia delle feluche. L’affarista immobiliare è diventato l’avatar del capo di Stato.

Questo tipo di ricco ha raggiunto il prestigio internazionale, ma solo qualche decennio fa era considerato una palla al piede dello sviluppo economico e un corruttore della politica.

A Roma veniva chiamato “palazzinaro”. Nella formidabile interpretazione di Aldo Fabrizi, in C’eravamo tanto amati di Ettore Scola, rispondeva così a chi gli chiedeva conto della mancanza dei servizi: “Le fognature? E allora er Tevere che ce sta a fa’?”. Il manifesto di denuncia delle malefatte immobiliari fu il film Le mani sulla città di Francesco Rosi. Se ne interessò anche la migliore letteratura italiana con il romanzo La speculazione edilizia di Italo Calvino.

Negli anni settanta, noi comunisti inondammo la periferia di manifesti e di comizi utilizzando la frase rivolta dal costruttore Francesco Caltagirone al plenipotenziario andreottiano Franco Evangelisti: “A Fra’, che tte serve?”. Pur nell’afflato del compromesso storico, la durissima propaganda contribuì alla grande avanzata elettorale.

Quasi tutti gli urbanisti sentivano come un dovere deontologico il contrasto alla rendita. E ogni grande giornale aveva un prestigioso critico: Antonio Cederna su Repubblica; Leonardo Benevolo sul Corriere della Sera, ecc.

Il giudizio più duro venne dal vertice del capitalismo italiano. Gianni Agnelli la considerava un settore parassitario da contrastare mediante il ”patto dei produttori” tra sindacati e imprenditori. In realtà ha sempre vinto il “blocco edilizio”, come lo chiamava Valentino Parlato, a cominciare dall’affossamento della riforma urbanistica del ministro democristiano Sullo. A tal fine fu inscenato il “rumore di sciabole” del generale De Lorenzo, come dimostrano recenti analisi storiche (M. Franzinelli, Il piano Solo, Mondadori, 2021). Insomma, l’Italia ha rischiato un colpo di Stato a causa della rendita. 

Negli anni Ottanta il ricco palazzinaro venne sostituito gradualmente da una nuova figura di rentier, il ricco finanziere che tramite una società immobiliare acquistava le aree, le trasformava e vendeva gli edifici. Fu un salto di forma imprenditoriale, dal piccolo costruttore che si avvaleva di un prestito bancario, si passò a una più forte concentrazione di aree e a una maggiore compenetrazione tra edilizia e finanza.

Il caso più eclatante fu Berlusconi che realizzò il quartiere Milano 2, da cui trasse le risorse iniziali per creare l’impero televisivo e poi la discesa in campo politico. Infatti, è sempre rimasto affezionato a quella impresa edilizia, come dimostra la sua legislazione del Piano Casa, una sorta di condono preventivo per costruire in deroga ai piani regolatori. Il Cavaliere è stato il vero precursore del trumpismo, non solo nel narcisismo, nella menzogna, nella sovversione, ma anche nell’incipit immobiliare. 

Il finanziere-costruttore fu una figura transitoria: prese le distanze dal modo di produzione palazzinaro e preparò la fase successiva di una completa integrazione tra mattone e finanza con l’avvento, negli anni Novanta, del Fondo Immobiliare, che ancora oggi opera sull’intero ciclo edilizio, non solo le costruzioni, ma anche la gestione dello stock. 

Esso venne utilizzato per la più sciagurata ristrutturazione del capitalismo italiano. Quando il gioco si fece duro nella concorrenza internazionale, infatti, le grandi famiglie si ritirarono mettendo a rendita i patrimoni costruiti a supporto dell’attività industriale. Fu triste vedere un prestigioso marchio industriale affiancato a quello immobiliare nel nome dell’impresa: Pirelli & C. Real Estate. L’esempio di Tronchetti Provera venne seguito da Agnelli, Benetton, Falck e tanti altri. A forza di creare valore spostando risorse dall’industria al mattone alla fine si ottenne bassa produttività. 

La rendita deprime l’economia mentre si vanta di salvarla. Questa ambigua forma di ricchezza è la causa principale del declino italiano.

Lo stesso meccanismo è alla base della più grande crisi del secolo. Chi l’avrebbe detto che il tanto celebrato turbocapitalismo delle nuove tecnologie si sarebbe inceppato sul vecchio sogno piccolo borghese della casetta in proprietà, con 5 milioni di americani insolventi per le rate dei subprime nel 2008.

La crisi ha dimostrato che la rendita immobiliare si comporta a tutti gli effetti come un prodotto finanziario. Si è compiuta la piena integrazione tra economia di carta e di mattone. Anzi, la rendita è diventata la forma di valorizzazione prevalente in quello che ormai si può definire il Capitalismo dei Rentiers. La ricchezza non cresce nell’innovazione produttiva, ma nei monopoli: le concentrazioni immobiliari; le Big-Tech del digitale; i brevetti delle Big-Pharma; le utilities delle ex-aziende pubbliche; tre fondi di investimento (BlackRock e altri) che posseggono 80% delle azioni delle imprese.

In questa transizione si è consumato il più impressionante naufragio del discorso pubblico. Si era discusso tanto della rendita quando era un settore arretrato, ma è calato il silenzio quando è diventata la forma dominante del capitalismo.

Non c’è più stato bisogno di minacciare colpi di Stato, il dominio era assicurato. Gli Agnelli non hanno più stigmatizzato l’immobiliare, poiché se ne erano serviti per proteggersi dalla globalizzazione. Gli urbanisti sono stati sostituiti dalle archistar per legittimare le trasformazioni urbane sia positive sia negative. Gli economisti ortodossi hanno confuso la crescita con l’euforia immobiliare, assecondando la grande stagnazione produttiva.

Un giornale come il Corriere della Sera, soltanto dopo le inchieste della Magistratura, confessa candidamente: "La rendita sta vincendo, e questa per Milano, storica città della crescita, è la vera ferita. Una modernità che umiliasse il merito non l'avevamo prevista".

Eppure si doveva sapere che la valorizzazione immobiliare non è frutto di meritocrazia, poiché dipende in gran parte dalle infrastrutture, dalla qualità e dal prestigio del contesto urbano, cioè viene alimentata dall’azione dei cittadini e dalle iniziative dell’amministrazione pubblica.

La rendita è quattro-cinque volte maggiore del profitto generato nel processo costruttivo. La prima richiede solo l’attesa di un guadagno immeritato, ma per il secondo ci vuole un’impegnativa attività industriale.

Eppure, nel senso comune, e purtroppo anche nella legislazione, si parla del “premio di cubatura”, che regala al proprietario maggiori edificazioni rispetto a quanto stabilito dai piani regolatori.

Semmai il “premio” dovrebbe essere pensato per la città che determina la valorizzazione. Invece, nel piano romano di Bufalotta si è calcolato che l’operatore ha ottenuto, in base alle leggi vigenti, una rendita del 106% rispetto ai costi di costruzione e ha versato al Comune solo il 6%. L’onere per il proprietario è stato circa quattro volte più basso delle tasse che paga un operaio. L’Italia è un paradiso fiscale per l’immobiliare (Roma come se, Donzelli, 2020, p. 173).

Tutto ciò favorisce la ricchezza proprietaria e aumenta la povertà pubblica. Al contrario, se una quota maggioritaria della rendita fosse incamerata dal pubblico e reinvestita nelle infrastrutture la città sarebbe nel contempo più giusta e più produttiva. 

In mezzo secolo c’è stata la mutazione camaleontica del rentier immobiliare. Il palazzinaro si arricchiva con la rendita marginale nella fase espansiva delle città. Il costruttore-finanziere si appropriava della rendita differenziale, quando il terziario investiva i palazzi più pregiati del centro. Il fondo immobiliare ha inventato la rendita pura, che si libra nelle eteree transazioni della finanza per estrarre valore dalla città senza dare nulla in cambio alla sua crescita fisica e civile.

A questo livello sistemico il rentier si è intrigato con la politica, da Berlusconi, a Trump, a Blair. Proprio lui, il Grande Bugiardo della guerra in Iraq, ha ideato di trasformare Gaza in una riviera per ricchi e il progetto è entrato nell’accordo di Trump. Gli ambasciatori-immobiliaristi Witkoff e Kushner in questi giorni hanno dato un ultimatum ad Hamas e Netanyahu perché mettano fine davvero ai combattimenti. Certo per nobili ragioni, ma anche per rassicurare i grandi investitori immobiliari dei paesi del Golfo.

D’altronde, la rendita pura, pur senza crimini di guerra, aveva già dimostrato una grande capacità di dislocazione, gentrificando i quartieri storici ed espellendo i lavoratori poveri negli hinterland.

Però la mutazione camaleontica sembra approdare a una quarta fase: la rendita militare. Se non sono bastati i bombardamenti e le stragi a espellere i palestinesi dalla loro terra, si prova con modi più suadenti, trasformando Gaza beach in un villaggio alla Truman Show L’immobiliare è la prosecuzione della guerra con altri mezzi, parafrasando von Clausewitz.

I palazzinari non vengono più disprezzati. Sono diventati capi di Stato.

La nostra rivista cerca proprio questa inversione di potere dai margini ai centri. Speriamo di trovare esempi più belli.